[책] 한국의 전세금융과 가계부채 규모 by 김세직 교수

“숨겨진 빚 750조.. 경제위기 뇌관될수도”

http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LPOD&mid=sec&oid=009&aid=0004177921

위 기사가 오늘자 매일경제 신문 1면이다. 주장이 나름 일리가 있고, 혹 큰 위기와 연관되지는 않을까 염려되어 김세직 교수의 홈페이지에서 논문을 찾아 읽었다.

이하 논문 요약/복사 분.

한국의 전세금융과 가계부채 규모 by 김세직, 고제현

-특히, 한국은 전세라는 독트한 주택 임대차 제도의 존재로 인하여, 다른 나라에 비해 가계부채가 매우 과소평가 되어 있을 가능성이 높다는 점에서 그 중요성이 크다. Kim and Shin (2013) 의 논문에 따르면 우리나라에만 특수하게 존재하는 전세와 준전세의 본질은 집주인의 세입자로부터의 차입(부채)이다. 이를 고려할 때, 한국 가계부채의 총체적 규모를 제대로 파악하기 위해서는 전세보증금과 준전세 보증금의 형태로 거래되는 가계 간 직접부채를 금융기관을 통해 공급되는 가계 간접부채에 더해야 한다.

-본 논문은 Kim and Shin 에 따라, 전세보증금과 준전세 보증금을 더한 직접부채인 ‘전세부채’를 추정하고 이에 한국은행이 보고하는 간접부채인 ‘가계신용’을 더 하여 ‘KS가계부채’를 추정함으로써, 보다 정확한 한국의 가계부채 규모를 추정하고자 한다.

-이러한 본 논문의 추정에 따르면, 전세부채 규모는 1990년 265조에서 2016년 735조로 거의 세 배가량 증가하였다. 전세부채의 빠른 증가 속에, ‘KS가계부채’도 빠르게 증가하여 2016년에 2,078조에 달하여, GDP 대비 127% 수준까지 이른 것으로 추정된다.

-이는 국제적으로 비교해 봐도 스위스, 호주와 함께 2017년 기준 세계 1~2위를 다투는 수준일 가능성이 높다.

-특히, 한국은 스위스, 노르웨이 등과 더블어 (금융) 위기 이후에도 가계부채가 지속적으로 빠르게 증가하고 있다. <그림>에서 보듯이, 우리나라는 지난 10년간 GDP 대비 가계 부채 비율이 가장 많이 증가한 나라 중 하나이다.

-대부분의 국가들에서는 가계 자금 조달의 대부분이 금융기관을 통한 간접금융을 통해 이루어지기 때문에, 금융기관의 가계 대출 이외의 가계부채를 별도로 고려할 필요가 거의 없기 때문이다. 하지만 한국의 경우 다른 나라와 달리 금융기관을 통한 간접부채 형태의 가계부채에 더해, 가계 간 직접부채 형태의 가계 부채가 커다란 수준으로 존재한다는 점에서 다른 나라와 크게 차별화된다. 특히 우리나라는 전통적으로 주택 임대차와 결합한 가계 간 금융 거래를 통해 발생되는 가계부채가 대규모로 존재한다.

-금융기관들의 주택담보대출 취급이 많지 않던 시기에 전세제도는 가계금융 공급의 대표적 채널로서 기능하며 자금 차입자의 차입 비용은 낮춰주고, 자금 공급자의 투자수익은 높여주었다. 그 결과 가계의 저축 인센티브와 기업의 투자 인센티브를 동시에 늘림으로써 자본 축적을 촉진하여 한국 경제성장에 크게 기여해 왔다.

-Kim and Shin 은 보증부 월세도 일종의 준전세로 파악한다. 우리나라의 보증부 월세는 한두 달 치 월세임대료를 보증금(Security Deposit)으로 설정하는 외국의 월세 임차 방식과는 근본적으로 다르다. 우리나라는 전세금의 30~40% (혹은 4~5년치 이상의 월세)를 보증금으로 지불하는 준전세 성격의 보증부 월세가 다수이다. 따라서 Kim and Shin은 이렇나 보증부 월세를 준전세라고 부르고, 한두 달 치 월세만을 보증금으로 내는 외국의 월세제도를 순수월세라 불러 그와 차별화한다.

-이러한 본 논문의 추정에 따르면, 전세 보증금 부채와 준전세 보증금 부채를 합친 전세부채 규모는 1990년 265조에서 2016년 735조로 거의 세 배 가량 증가하였다.

-그 결과, 전세부채를 통한 가계의 직접부채는 가계의 은행으로부터의 부채보다 1.2~1.3배 높은 수준을 계속 유지하고 있다.

-2016년에도 KS가계부채가 전년 대비 10.3% 증가하여 2,078조에 달하여, GDP 대비 127% 수준으로 추정된다.

-지난 20년간 여러 정권에 걸쳐 이루어진 과도한 경기부양정책의 반복 속에 가계신용과 전세부채를 합한 가계부채가 급격히 누적되어 왔다. 특히 만성적 저금리 정책과 만성적 부동산 경기부양의 결과로, 가계신용과 전세부채가 급속하게 증가해 왔을 가능성을 배제하기 어렵다.

-만선정 부동산 경기부양 또한 가계부채 증가에 중요한 역할을 해 왔을 가능성이 높다. 지속적 건설경기부양의 결과로, 장기성장률 증가에 기여도가 높지도 않은 건설투자가 97년 외환금융위기 이후 GDP 대비 15~17%나 되는 매우 높은 수준을 계속 유지하여 왔다. 최근에도 소위 초이노믹스에 따른 인위적 건설경기부양책으로 인해 주거용 건물투자가 2014~2016년 기간 중 230조나 증가하였다. 그 결과 2016년 연간경제성장률은 2.8%를 기록하였으나, GDP 대비 주거용 건물투자의 증가분 0.8%를 뺴면 우리 경제의 진짜 실력을 나타내는 경제성장률은 2016년 장기성장률 수준인 2.0%에 머물렀을 가능성이 높다. 건설 경기 부양을 통해 경제성장률이 단기적으로 높게 보이게 할 수는 있지만, 이는 결국 경제에 과잉투자, 과잉부채 및 이에 따른 금융위기 부담을 증가시켜 장기적으로는 경제에 악영향을 줄 수 있음에 주의해야한다. 2014~2016년 기간 중 주거용 건물투자가 230조 증가했으나, 이에 따라 동기간 중 가계신용도 320조 증가했고, 전세부채는 2016년 1년 만에 54조나 증가하여 가계부채 부담을 크게 증가시켜 미래의 부담을 증가시켰다. 미국의 경우 건설투자가 9% 대에서 2000년대 초중반 11%까지 높아진 후 이에 따른 가계부채 증가가 금융위기로 연결되었음에 유의하여야한다.

-특히 전세부채를 고려하지 않고 금융기관으로부터의 간접부채만으로 가계부채의 총량을 추정하면, 가계부채 문제의 심각성을 크게 과소평가할 수 있고, 그 결과 적절한 위기예방 정책을 실시할 시점마저 놓쳐버릴 가능성도 배제할 수 없다.